Otrzymanie spadku po bliskiej osobie to moment, który oprócz żałoby, często przynosi skomplikowane wyzwania prawne i finansowe. Sytuacja komplikuje się wielokrotnie, gdy spadek – na przykład mieszkanie – dziedziczy kilku spadkobierców. Każdy z nich otrzymuje wówczas udziały w nieruchomości ze spadku, co w języku prawnym oznacza powstanie współwłasności ułamkowej. Taki konflikt interesów prowadzi do prawnego pata i pytania: jak spieniężyć udziały w nieruchomości, gdy porozumienie z pozostałymi jest niemożliwe?
Współwłasność ułamkowa – dlaczego tak trudno sprzedać odziedziczone mieszkanie?
Problem leży w naturze współwłasności, którą reguluje Kodeks cywilny (k.c.). Kluczowe są tu dwa artykuły, które pozornie wydają się sprzeczne, a w praktyce definiują pole konfliktu.
Problem 1: Sprzedaż całej nieruchomości wymaga zgody wszystkich
Gdy spadkobiercy chcą sprzedać całą nieruchomość na wolnym rynku i podzielić się pieniędzmi, taka czynność traktowana jest jako „czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu”.
Mówi o tym art. 199 Kodeksu cywilnego:
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd […].
W praktyce oznacza to, że wystarczy sprzeciw jednej osoby, aby zablokować sprzedaż. Kwestia sprzedaż udziałów w nieruchomości a współwłaściciele staje się wówczas źródłem wieloletnich sporów.
Problem 2: Droga sądowa, czyli lata czekania
Jeśli spadkobiercy nie mogą się porozumieć, każdemu z nich przysługuje prawo do wystąpienia do sądu o zniesienie współwłasności. Gwarantuje to art. 210 k.c.
Sądowe zniesienie współwłasności (lub dział spadku) jest jednak procesem długotrwałym i kosztownym. Co gorsza, jego finał może być katastrofalny finansowo. Zgodnie z art. 212 k.c., sąd może:
- Przyznać nieruchomość jednemu ze spadkobierców, nakazując mu spłatę pozostałych (co jest rzadkie, bo wymaga posiadania przez tę osobę dużych środków finansowych).
- Zarządzić sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.
Licytacja to najgorszy scenariusz. Nieruchomość jest sprzedawana za ułamek wartości (na drugiej licytacji cena wywoławcza to zaledwie 2/3 sumy oszacowania), a od uzyskanej kwoty potrącane są wysokie koszty sądowe i komornicze. To rozwiązanie definitywnie nie jest sposobem na to, jak szybko sprzedać udziały w nieruchomości.
Jak sprzedać udziały w nieruchomości po bliskim bez zgody innych?
Wielu spadkobierców tkwiących w konflikcie nie zdaje sobie sprawy z istnienia trzeciego, znacznie szybszego rozwiązania. To, że nie można sprzedać całej nieruchomości bez zgody innych, nie oznacza, że nie można sprzedać swojej części.
Kluczowy jest tu art. 198 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Przepis ten to furtka ratunkowa. Oznacza, że jeśli odziedziczyłeś 1/3 udziału w mieszkaniu, możesz ten udział sprzedać w dowolnym momencie, komukolwiek chcesz i za cenę, którą ustalisz. Nie musisz pytać o zgodę rodzeństwa, kuzynostwa ani żadnego innego współwłaściciela.
Sprzedaż udziału w mieszkaniu ze spadku to suwerenna decyzja każdego współwłaściciela.
Kto kupuje udziały w nieruchomościach?
Tu pojawia się praktyczny problem. Jak sprzedać udziały w nieruchomości odziedziczone, skoro żaden prywatny kupiec nie jest zainteresowany nabyciem „kawałka” mieszkania, w którym dodatkowo rezydują skonfliktowani współwłaściciele?
Odpowiedzią jest wyspecjalizowany rynek. Kto kupuje udziały w nieruchomościach? Robią to firmy inwestycyjne, dla których skup udziałów w nieruchomościach to model biznesowy.
Podmioty te są świadome ryzyka prawnego i konfliktów. Kupując sprzedaż ułamkowej części nieruchomości po spadku, biorą na siebie ciężar dalszych działań:
- Wchodzą w prawa i obowiązki sprzedającego (spadkobiercy).
- Podejmują profesjonalne negocjacje z pozostałymi współwłaścicielami w celu uregulowania stanu prawnego.
- Jeśli negocjacje zawiodą, to one (a nie sprzedający) biorą na siebie ciężar przeprowadzenia sądowego zniesienia współwłasności.
Dla osoby sprzedającej swój udział, oznacza to natychmiastowe wyjście z problemu i uwolnienie się od toksycznej współwłasności.
Jak szybko sprzedać udziały w nieruchomości – proces transakcji
Dla sprzedającego, który chce szybko zamknąć temat spadku, proces jest maksymalnie uproszczony i bezpieczny.
- Kontakt i dokumenty: Właściciel udziału kontaktuje się z firmą skupującą, przedstawiając podstawowe dokumenty (numer księgi wieczystej, postanowienie o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia).
- Analiza i wycena: Firma analizuje stan prawny nieruchomości (zadłużenie, obciążenia, liczbę współwłaścicieli) oraz stan techniczny lokalu. Na tej podstawie szacuje ryzyko i koszty, jakie będzie musiała ponieść, aby w przyszłości „wyprostować” sytuację prawną.
- Oferta cenowa: Na podstawie analizy składana jest oferta na sprzedaż udziałów w nieruchomości za gotówkę.
Ważna informacja: Cena za udział jest zawsze niższa niż jego proporcjonalna wartość rynkowa. Jeśli całe mieszkanie jest warte 500 tys. zł, udział 1/2 nie zostanie sprzedany za 250 tys. zł. Dzieje się tak, ponieważ firma skupująca nie kupuje połowy mieszkania, ale kupuje problem prawny – konieczność wieloletniego procesu sądowego lub trudnych negocjacji. Cena ta odzwierciedla ryzyko, koszty prawne i zamrożenie kapitału na lata.
- Akt Notarialny: Jeśli sprzedający akceptuje ofertę, strony spotykają się u notariusza. Transakcja jest w pełni legalna i bezpieczna. Przedmiotem umowy jest sprzedaż udziałów w nieruchomości ze spadku.
- Natychmiastowa płatność: Sprzedający otrzymuje gotówkę (przelewem) natychmiast po podpisaniu aktu.
Podsumowanie: Czy szybka sprzedaż udziałów w spadku się opłaca?
Szybka sprzedaż udziałów w spadku to kompromis. To świadoma rezygnacja z maksymalnej możliwej do uzyskania kwoty (poprzez wieloletni proces sądowy) na rzecz natychmiastowego odzyskania środków, spokoju i wolności od konfliktu.
Jeśli odziedziczyłeś udziały, a perspektywa batalii sądowej z rodziną jest dla Ciebie nie do przyjęcia, sprzedaż udziału jest najszybszym i najskuteczniejszym rozwiązaniem. Pozwala to natychmiast zmienić kłopotliwy spadek w realną gotówkę.
Jeśli chcesz poznać niezobowiązującą wycenę swoich udziałów i zakończyć problematyczną współwłasność, zapraszamy do kontaktu w skupie udziałów w nieruchomości KupujemyM.
Dodaj komentarz